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たった4年!学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法

石渡浩:著者

借りて増やす技術

大学院卒業後に起業した資本金1000万円の不動産投資会社が、4年間で純資産6億円へと急成長! 不動産投資は、キャッシュフローよりもストック(純資産)を重視せよ!
これからの不動産投資は、キャッシュフロー重視では破綻する!?

従来の不動産投資は、家賃収入から経費と返済額を引いたあとのキャッシュフロー(現金収支)を追求するものでした。
「家賃収入」という不労所得によりサラリーマンを辞めて悠々自適な生活を送る――実際に目標のキャッシュフローを達成して、サラリーマンを辞めた投資家が羨望のまなざしで、持てはやされました。

しかし、私はそのような不動産投資には懐疑的でした。
なぜなら、キャッシュフロー型の不動産投資は、低金利と高入居率が持続しない限り成り立たないビジネスモデルだからです。
たとえ無難にキャッシュフローが残ったとしても、将来の売却時に売却損が出れば蓄積したキャッシュフローが売却損の穴埋めに回り、リスクと比較して投資全体のリターンが低いと判断されます。

本書では、そんなキャッシュフロー型の投資ではなく、ストック(純資産)を重視した不動産投資をレクチャーしていきます。

【目次】
序章 私が実践した「借りて増やす技術」
第1章 職業・年収も関係なし! 融資で資産を作りなさい
第2章 不動産鑑定評価手法を活用! 賢い物件選択の仕方
第3章 「業者価格」以下で収益不動産を購入する! 実践ガイド
第4章 今でもフルローンが可能! 最新の融資攻略法
第5章 金利上昇に負けない! 純資産を築く不動産投資

ケース 私たち、こうして融資を受けられました!

■著者:石渡浩
2007年慶応義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中の2005年12月に不動産投資を始め、大学院修了後の2007年4月に不動産投資会社を設立して賃貸業に専念する。2012年3月現在までに所有するのは、アパート・マンション20棟194戸、区分所有マンション20戸、一戸建て11戸の合計225戸。年間賃料収入は約2億円となる。
また、2009年1月からブログとメールマガジンによる不動産投資情報提供を開始し、不動産賃貸業の傍ら、講演・執筆活動にも取り組む。講演は不動産会社・証券会社・不動産ポータルサイト運営会社などの主催者から招聘されて出講するものに加え、 自身で企画・募集し、メールマガジン・ブログ読者を対象に、有料セミナーの申し込みを1日300人から受けた経験を持つ。インターネットを利用したセミナー集客のプロでもある。現在、不動産投資とその講演・執筆に加え、融資やインターネット集客につい て中小企業経営者向けの情報提供活動も行っている。
現在、不動産投資とその講演・執筆に加え、融資やインターネット集客について中小企業経営者向けの情報提供も行っている。

定価:1,650円(本体1,500円+10%税)

書籍情報

  • 発売日:2012年4月19日(木)
  • ISBN:978-4-7973-6823-9
  • サイズ:四六/1色
  • ページ数:256
  • 付録:-

不動産投資の魅力のみならず、様々なリスクも書いています。本書を読むことで不動産投資を避けて別の方法を考える人がいれば、それも本書をお買い下さったことの価値になるものと思います。本書を通して、1人でも多くの人が融資を利用した不動産投資や会社経営に詳しくなり、今後の資産運用・資産形成や事業運営の参考になれば、著者としてこの上ない幸せです。

日本の不動産業界では鉄筋コンクリート造のマンションは建築後40~50年で価値がゼロと評価されますので、築後20年の物件を買って25年間で減価償却計算すると、毎年4%(25分の1)ずつ物件価格が下がる計算になります。表面利回り10%のマンションは営業費用を差し引いた純利回り8%程度になるのが一般的です。

①の原価法とは、土地を「単価×面積」、建物を「建物単価(新築時の単価)×面積×現価率(経年減価分を除いた現在の価値残存率)で計算し、両者を足し合わせて評価する方法です。この原価法により求められた価格を「積算価格」といいます。

たまに低利回りでもピンとくる物件に出合うことがあります。それは、「ここで利回り10%未満では買う人はいないだろうな。でも土地の価値は高いから欲しいな」と思える物件です。その手の物件を見つけると、相場の利回りで、つまり収益価格で不動産価格を算出して、指値の買付申込をします。

買うときと売るときの評価法を変えます。購入は、収益価格2億4000万円で仕入れ、売却は…購入は収益還元法で一棟まるごと、売却は取引事例比較法を使って区分ごとに売ってゆけば、売却益を得られます。

個人向けアパートローンを利用できる場合を除いて、他の金融機関では、「まずは保証協会付きから」と言われるのが通常です。ですから、高額な購入案件以外の実績作りとして、保証協会付き融資を利用することをお勧めします。

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著者紹介

著者・石渡浩

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